- Juridisch & praktisch
Overdrachtsbelasting Curaçao: het tarief van 4%, wie betaalt en de jaarlijkse OZB
- RealEstatesCuraçao
- 8 min. leestijd
Redactioneel · geschreven door RealEstatesCuraçao
Op deze pagina10 secties
Op deze pagina10 secties
Wanneer je op Curaçao een woning koopt, wordt de overdracht eenmalig belast, bij de akte, en daarna wordt de woning elk jaar belast. Deze gids legt de overdrachtsbelasting uit: het tarief, waarover die wordt berekend, wie haar betaalt en hoe de notaris haar int. Daarna komt de aparte jaarlijkse onroerendezaakbelasting (OZB) aan bod. Voor de koopstappen zelf, zie een woning kopen op Curaçao als niet-ingezetene.
Het korte antwoord
- Overdrachtsbelasting: 4% van de waarde van het onroerend goed, geheven over de akte waarmee het wordt overgedragen.
- Wie betaalt: de koper, tenzij partijen in het contract anders overeenkomen.
- Wanneer: bij de overdracht. De notaris hoeft de akte pas te passeren als er voldoende geld is gestort om de belasting te betalen of zekerheid is gesteld.
- Jaarlijkse onroerendezaakbelasting (OZB): een aparte jaarlijkse belasting op de waarde van het onroerend goed, tussen 0,4% en 0,6% afhankelijk van de waardeschijf, te betalen door degene die op 1 januari de geregistreerde eigenaar is.
De bedragen in de belastingwetten zijn in guldens uitgedrukt. De Caribische gulden (XCG) verving de Nederlandse-Antilliaanse gulden (NAf) op 31 maart 2025 tegen een koers van 1:1 en is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar tegen US$ 1 = XCG 1,79.
Waarop de overdrachtsbelasting van toepassing is
De wettelijke basis is de Overdrachtsbelastingverordening 1908, een verordening uit de tijd van de Nederlandse Antillen die op Curaçao nog steeds geldt, met latere wijzigingen. Zij belast de akten en rechterlijke uitspraken waarmee onroerend goed wordt overgedragen.
“Overdracht” is ruim gedefinieerd: naast volledige eigendom valt ook het vestigen, opgeven of beëindigen van rechten eronder, zoals vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht en recht van opstal. Het inbrengen van onroerend goed in een vennootschap (een NV of BV) geldt ook als overdracht. De belasting is voor elke overdracht afzonderlijk verschuldigd.
Het tarief en waarover het wordt berekend
Het tarief is vier procent van de waarde van het onroerend goed zoals die in de verordening is gedefinieerd (artikel 12). Bij een gewone verkoop is die waarde de prijs: de overeengekomen koopsom plus de in geld uitgedrukte waarde van andere verplichtingen die de koper als onderdeel van de deal op zich neemt. De belasting wordt berekend over veelvouden van tien gulden, naar boven afgerond.
Vindt de belastinginspecteur de vermelde prijs of een taxatie te laag, dan kan de inspecteur de waarde schatten en daarover belasting heffen. Een lagere prijs dan de werkelijke vermelden in een notariële akte is een strafbaar feit waarop een boete staat, en de te weinig betaalde belasting wordt alsnog geïnd.
Let op: de geconsolideerde tekst op het regelgevingsportaal overheid.nl toont niet elke latere wijziging. In 2013 schrapte Curaçao bijvoorbeeld de zin in artikel 15 waarin het oude grondbelastingregister (legger) als minimumwaarde werd gebruikt. Je notaris werkt met de actuele tekst.
Wie betaalt, en hoe de belasting wordt geïnd
Tenzij het contract anders bepaalt, wordt de belasting gedragen door de kopers, ieder voor een gelijk deel. Tegenover de overheid zijn alle kopers hoofdelijk aansprakelijk voor het volledige bedrag en kunnen zij op elkaar verhalen.
De belasting wordt voldaan op aangifte, en de notaris speelt daarbij een centrale rol. Notarissen mogen weigeren een akte te passeren totdat er voldoende geld bij hen is gestort om de belasting te betalen of zekerheid is gesteld, en een aanvullende aanslag op een notariële akte wordt aan de notaris gericht. Reken er dus op dat de belasting deel uitmaakt van het geld dat de notaris je vraagt over te maken voordat je tekent.
- Bevoorrechte vordering. Gedurende twee jaar na de akte heeft de overheid een vordering op het onroerend goed voor onbetaalde overdrachtsbelasting die voorgaat op een hypotheek.
- Teruggave. De belasting wordt teruggegeven wanneer de overeenkomst bij onherroepelijk vonnis wordt vernietigd, wanneer een opschortende voorwaarde niet wordt vervuld of wanneer er te veel is betaald. Je dient daarvoor schriftelijk een verzoek in bij de inspecteur.
- Melding aan de ontvanger. Sinds 2024 moet de notaris een voorgenomen overdracht melden bij de belastingontvanger (Ontvanger), binnen vijf dagen voordat de overdracht plaatsvindt.
Wat 4% betekent bij de huidige vraagprijzen
Op 6 oktober 2026 stonden er op ons portaal 186 woningen en kavels te koop tot en met US$ 500.000, met een mediane vraagprijs van US$ 346.000; 4% daarvan is US$ 13.840. In de tabel is 4% toegepast op de mediaan per regio. Dit zijn vraagprijzen zoals makelaars die publiceren, geen verkoopprijzen, en woningen zonder gepubliceerde prijs zijn weggelaten.
| Regio (woningen te koop, tot en met US$ 500.000) | Woningen | Mediane vraagprijs | 4% van die mediaan |
|---|---|---|---|
| Regio Willemstad | 37 | US$ 384.000 | US$ 15.360 |
| Regio Santa Rosa | 35 | US$ 323.000 | US$ 12.920 |
| Regio Jan Thiel | 29 | US$ 301.388 | circa US$ 12.060 |
| Regio Banda Abou | 28 | US$ 215.084 | circa US$ 8.600 |
| Regio Blue Bay & Piscadera | 21 | US$ 389.000 | US$ 15.560 |
| Regio Hato | 19 | US$ 356.983 | circa US$ 14.280 |
| Regio Mambo Beach | 10 | US$ 354.609 | circa US$ 14.180 |
De overdrachtsbelasting is niet de enige eenmalige kostenpost; de kosten van de notaris komen er bijvoorbeeld bovenop. Vraag de notaris vóór het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst om een schriftelijke opgave van alle kosten.
Vrijstellingen en bijzondere gevallen
De verordening noemt gevallen waarin geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. De meest relevante voor particuliere kopers zijn:
- Schenkingen. Een overdracht bij wijze van schenking is niet belast met overdrachtsbelasting. Voor een schenking kunnen andere belastingen gelden, dus vraag het een belastingadviseur.
- Verdelingen tussen mede-eigenaren, bijvoorbeeld na een erfenis, onder voorwaarden en met uitzonderingen zoals die in de verordening staan.
- Beschermde monumenten. Sinds 1 januari 2017 is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van een beschermd monument. De wet definieert dit als een monument dat is opgenomen in het openbare register van beschermde monumenten, of een pand in de historische binnenstad: het gebied dat door UNESCO is erkend en bij landsbesluit is aangewezen als het historische deel van Willemstad. De Werelderfgoedlijst van UNESCO omvat Punda en de historische wijken Pietermaai, Otrobanda en Scharloo. Controleer bij de notaris of een specifiek gebouw in aanmerking komt.
Nieuwbouw en omzetbelasting. De Curaçaose omzetbelastingwet (Landsverordening omzetbelasting 1999) stelt leveringen van onroerend goed vrij van omzetbelasting voor zover er overdrachtsbelasting over is geheven, zodat dezelfde overdracht niet twee keer wordt belast. Koop je een woning die nog gebouwd moet worden, vraag dan aan de notaris of een belastingadviseur hoe de grond, het gebouw en een eventueel aannemingscontract in jouw geval worden belast.
De jaarlijkse onroerendezaakbelasting (OZB) is een aparte belasting
Op 1 januari 2014 werd de oude grondbelasting vervangen door de onroerendezaakbelasting (OZB). Die wordt elk jaar geheven over de waarde van onroerend goed dat op Curaçao ligt, op grond van de Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014.
- Wie betaalt: degene die het onroerend goed aan het begin van het kalenderjaar in eigendom, bezit of met een beperkt recht houdt, zoals vastgelegd in het kadaster. Koop je in juni, dan is de verkoper dat jaar de belastingplichtige en ben jij dat vanaf de eerstvolgende 1 januari. Hoe de belasting van dat jaar tussen koper en verkoper wordt verrekend, is een zaak voor de koopovereenkomst.
- Aangifte: sinds 2019 moet een nieuwe eigenaar binnen twee maanden na verkrijging van het onroerend goed een OZB-aangifte indienen bij de belastinginspecteur, met naam, adres en CRIB-nummer (belastingnummer), de datum van verkrijging en een indicatieve waarde. Niet indienen kan leiden tot een boete van maximaal 100% van de aanslag.
- Waarde en betaling: de marktwaarde, vastgesteld voor perioden van vijf jaar (de eerste liep van 2014 tot 2018). Een definitieve aanslag moet binnen twee maanden na de datum ervan worden betaald.
Het tarief hangt af van de waardeschijf (artikel 6 van de wet; bedragen in guldens):
| Vastgestelde waarde | Belasting |
|---|---|
| Tot 350.000 (ongeveer US$ 195.500) | 0,4% van de waarde |
| 350.000 tot 750.000 (ongeveer US$ 419.000) | 1.400 plus 0,5% van de waarde boven 350.000 |
| Boven 750.000 | 3.400 plus 0,6% van de waarde boven 750.000 |
Ter illustratie: een vastgestelde waarde van XCG 300.000 geeft XCG 1.200 per jaar; XCG 500.000 geeft XCG 2.150; XCG 1.000.000 geeft XCG 4.900.
De wet kent geen algemene vrijstelling voor een woning die de eigenaar zelf bewoont. Sinds 2024 zijn vrijgesteld: onroerend goed van gepensioneerden wier enige inkomen het algemeen ouderdomspensioen (AOV) is, en van mensen met een minimumloon zonder ander inkomen, wanneer hun draagkracht nihil is en aan verdere voorwaarden is voldaan.
Woningen per budget
Woningen te koop op Curaçao per budget
Vraagprijzen in US$, precies zoals elke makelaar ze publiceert. Kies een budget om de nieuwste woningen in die prijsklasse te zien.
Wanneer je professioneel advies inwint
RealEstatesCuraçao is een onafhankelijk portaal en verkoopt geen woningen en geeft geen juridisch of fiscaal advies. Bespreek de exacte overdrachtsbelasting, het te storten bedrag en een eventuele vrijstelling met de notaris die de overdracht verzorgt. Praat met een belastingadviseur als je via een bedrijf koopt, een nieuwbouwwoning koopt, onroerend goed als schenking of erfenis ontvangt of van plan bent de woning te verhuren.
Veelgestelde vragen
Wat is het tarief van de overdrachtsbelasting op Curaçao?
Vier procent van de waarde van het onroerend goed, dat bij een verkoop de prijs in de akte is plus eventuele extra verplichtingen die de koper op zich neemt.
Betaalt de koper of de verkoper de overdrachtsbelasting?
De koper, tenzij partijen anders overeenkomen. Alle kopers samen zijn tegenover de overheid aansprakelijk.
Is de jaarlijkse onroerendezaakbelasting hetzelfde als de overdrachtsbelasting?
Nee. De overdrachtsbelasting betaal je eenmalig, bij de overdracht. De OZB wordt elk jaar in rekening gebracht bij de eigenaar die op 1 januari is geregistreerd, tegen 0,4% tot 0,6% afhankelijk van de waardeschijf.
Bronnen
- Overdrachtsbelastingverordening 1908 (Curaçaose versie), Lokale wet- en regelgeving, overheid.nl: lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR143540 en CVDR1499. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014, P.B. 2013 nr. 54, Regering van Curaçao: gobiernu.cw. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Landsverordening pensioensparen, reparatie en modernisering belastingverordeningen, P.B. 2016 nr. 37, Regering van Curaçao: gobiernu.cw. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Landsverordening fiscale faciliteiten historische binnenstad en monumenten, P.B. 2016 nr. 78, en inwerkingtreding, P.B. 2016 nr. 82, Regering van Curaçao: nr. 78, nr. 82. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Landsverordening belastingmaatregelen 2019, P.B. 2019 nr. 55, Regering van Curaçao: gobiernu.cw. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Landsverordening herziening en reparatie belastingverordeningen 2024, P.B. 2024 nr. 40, Ministerie van Financiën Curaçao: minfin.cw. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Klapper P.B. Hoofdstuk IV Belastingen (overzicht van belastingwetgeving, bijgewerkt tot en met P.B. 2025 nr. 1), Regering van Curaçao: gobiernu.cw. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Aanschrijving samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting bij vestiging van een zakelijk recht, overheid.nl: lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR143528. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Introductie Onroerendezaakbelasting, Tarieven en Begrippenlijst, Belastingdienst Curaçao: ozb.belastingdienst.cw. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- OZB: Algemeen, Vijfjarige tijdvakken en Inning OZB, Belastingdienst Curaçao: belastingdienst.cw. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Caribische gulden: wisselkoers en invoering, Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten: caribbean-guilder.com. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Historic Area of Willemstad, Inner City and Harbour, Curaçao, UNESCO World Heritage Centre: whc.unesco.org. Geraadpleegd op 6 oktober 2026.
- Woninggegevens van RealEstatesCuraçao: actieve woningen op het portaal op 6 oktober 2026, vraagprijzen zoals gepubliceerd door makelaars, woningen zonder gepubliceerde prijs uitgesloten.
Disclaimer. Deze gids is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels veranderen; controleer de actuele regels voor jouw situatie bij een notaris of belastingadviseur.
Gerelateerde gebieden
Ontdek de regio’s van Curaçao
